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试论业主的法律地位

[法学理论论言语]
    在物业管理诸问题中，最重要、也是最需要研究的法律问题是物业服务合同的主体问题。主体不确定就难以确立外部关系，即使建立了外部关系，其权利、义务归属也不明确。并且，主体的法律地位不确定也难以理顺内部关系。物业服务合同的主体是一个复杂的问题，它涉及业主、业主团体、业主大会、业主委员会、物业服务企业，在前期物业管理合同中，还涉及到开发商，本文只对普通物业服务合同中的业主的法律地位进行讨论。
    一、业主的概念
    业主，从一般意义上是指物业的所有权人。在法律上，只有办理了产权过户手续，被登记为产权人的买受人才可称为业主。在实践中，开发商基于其对房地产的投资而先取得房产的所有权，被称为第一业主。开发商将建成后的物业出售给各购买人，或者各购买人将所购物业在三级市场进行再转让等，这些购买人及受转让人在取得物业产权时，即成为小业主。从广义上讲，开发商和取得物业产权的购买人及受转让人都可称为业主。
    由于第一业主与小业主各有所指，身份并不相同，所以有不同的权利义务。[i]如:第一业主要对所建物业的质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的建筑物交付使用:在物业区域尚未建立业主自治机构时，有责任选聘合适的物业服务企业承担物业区域的管理工作并承担费用。第一业主还可根据自己的需要在出售物业时明确保留一定的权利（如物业区域的更名权、楼宇天台或平台的使用权、物业区域一定场所的广告设置权等）。我国《物业管理条例》及相关立法文件中，“业主”一词只指代小业主，不包括以开发商身份出现的第一业主。本文中所述“业主”取意同我国《物业管理条例》，即小业主，而对开发商的权利义务不作论述。
    另外，按其拥有的物业所有权状况，业主又可分为独立所有权人和区分所有权人。[ii]独立所……

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