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消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题

[法学理论论言语]
    一、问题概说
    随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，故应当受到法律的优先保护。但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
    现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益（如经营者的投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋的收益）。房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。[1]消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。[2]现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益的法律责任。现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保……

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