一、 房地产抵押法律制度简况：
（一）房地产、房地产市场及发展和房地产业：
所谓房地产，是指土地、房屋财产的总称，或者是房产和地产的合称。二者是财产法中两个内涵不同而又紧密相关联的概念。在我国按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的建筑物及其构筑物，在法律上将房地产一般称为不动产。目前，我国没有专门的不动产方面的系统立法，房地产方面的立法也在改革开放以后随着房地产业的不断发展而形成的在人们日常生活中的一种习惯称呼。
房产即对房屋财产的简称，其具有作为商品的价值和使用价值的属性。房屋作为民法上的物，是极其重要的不动产，起源于罗马法中关于不动产的有关规定。
“房屋与地产有时可分，有时不可分。从物质形态上看，当土地作为耕地或空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产”。①以此定义可以说明房屋与土地并非同一物体，但由于二者在物质形态上的不可分离性，在经济形态上相辅相成，在法律上也存在权利义务互为依存关系，故法律上将两者相提并论，对规范房地产法律关系的规范性文件，起着尤其更为重要作用。
房地产在物的分类上属于不动产。该分类是以物是否能移动并且移动是否损害其价值为标准，可将物分为动产和不动产。这一分类源于罗马法以来，是各国民法上对物的基本分类。②动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或移动会损害其用途或价值的物。不动产主要指土地及土地上的定着物。从其分类上看，我们绝对不能将房地产与不动产简单地混为一谈。
所谓房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。
1992年春，邓小平同志“南巡谈话”之后，我国正式确定建立社会主义市场经济体制，并于1993年3月修改《宪法》予以确认。③使土地和房屋作……